TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG KHI GẶP SỰ CỐ TRONG NHÀ CHUNG CƯ THUỘC VỀ TỔ CHỨC, ĐƠN VỊ NÀO? 23-03-2023 03:17:59

Mô hình nhà ở chung cư (hay nhà chung cư) hiện đang phát triển nhanh chóng không chỉ ở các thành phố lớn, mà còn lan rộng trên phạm vi khắp các tỉnh, thàng phố trên cả Nước. Tuy Nhà nước đã ban hành tương đối cụ thể các văn bản (Luật, Nghị định, Thông tư...) quy định, hướng dẫn xử lý những nội dung về đầu tư xây dựng hay quản lý – sử dụng mô hình này, xong còn nhiều vấn đề mà người dân sinh sống tại nhà chung cư cũng như các bên liên quan chưa thực sự hiểu rõ. Dẫn đến việc lúng túng khi gặp các vấn đề trong sử dụng, sinh hoạt, giải quyết vướng mắc tại nhà chung cư.

Bài viết dưới đây phần nào giúp đọc giả hiểu thêm về vấn đề này.

(bài viết của Hải Thư : https://vnexpress.net/nghia-vu-boi-thuong-trong-su-co-roi-thang-may-o-chung-cu-4583815.html?gidzl=_fojpl-lu47zy1fhnhzahfo45c16web4uusrfxneuajyxhvwhkwpi-25g6kll-wqieokpsik2sismwziig)

Trước tình huống chồng chị Xuân bị gãy chân sau tai nạn rơi thang máy chung cư nhưng chưa được bồi thường, có đến 48% độc giả VnExpress cho rằng trách nhiệm này thuộc về ban quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế theo góc độ phân tích từ các nhà không hẳn như vậy.

Trong tình huống gửi về VnExpress, chị Thanh Xuân cho hay:

Chồng chị gặp sự cố gẫy chân sau khi buồng thang máy tại nhà chung cư nơi chị sinh sống bị rơi. Chi phí điều trị hiện lên tới 130 triệu đồng, sức khoẻ chồng chị bị ảnh hưởng. Song đến nay, gia đình chị vẫn chưa nhận được bồi thường từ bất kỳ pháp nhân, tổ chức hay đơn vị nào. Chị cho rằng Ban quản lý nhà chung cư đang "đẩy" trách nhiệm cho đơn vị lắp đặt, bảo trì, còn theo chị Xuân, cư dân phải đóng nhiều loại phí cho Ban quản lý nên họ phải bồi thường khi có sự cố.

Trong 3.336 độc giả tham gia thăm dò trên VnExpress, 47% (1.556 người) cho rằng nghĩa vụ bồi thường thuộc về Ban quản lý chung cư; 42% cho rằng trách nhiệm này của cả Ban quản lý và cả phía lắp đặt bảo trì thang máy.

Ngoài ra, độc giả cũng lưu ý, dù yêu cầu ai bồi thường, chị Xuân cũng cần thu thập đủ chứng cứ để cơ quan tiếp nhận đơn thư của bạn có cơ sở xem xét. Theo độc giả thanhquyenxd, các tài liệu kèm theo đơn có thể gồm:

1. Giám định tỷ lệ thương tật do cơ sở y tế có uy tín xác nhận;

2. Hồ sơ chứng minh bạn là cư dân đang tạm trú/ thường trú

3. Các phiếu đóng tiền phí quản lý chung cư, phí hạ tầng

4. Hồ sơ xác định tổn thất do thu nhập bị ảnh hưởng (ví dụ: đang đi làm 10 triệu đồng/tháng, nghỉ làm 3 tháng mất 30 triệu đồng)

5. Hồ sơ chứng minh người bị nạn là lao động chính trong gia đình (nếu có)

Trao đổi về trường hợp của chị Xuân, luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội) cho hay: tình huống tai nạn rơi thang máy dẫn đến tổn hại sức khoẻ cho chồng chị Xuân được xem xét trong Điều 605 Bộ luật Dân sự, quy định về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra.

Theo đó: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng... phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại, họ cũng phải liên đới bồi thường.

Với quy định nói trên, để xác định tổ chức, cá nhân nào có trách nhiệm bồi thường cho chồng chị Xuân, luật sư cho rằng cần làm rõ ai là chủ sở hữu, ai là người được giao quyền quản lý, hay chịu trách nhiệm vận hành, bảo dưỡng... lỗi của mỗi chủ thể đối với thiệt hại đã xảy ra. "Về nguyên tắc ai có lỗi thì phải bồi thường", luật sư Vinh nhận định.

Trong tai nạn này, các chủ thể dưới đây có thể phải chịu trách nhiệm hoặc liên đới chịu trách nhiệm bồi thường:

Thứ nhất, chủ sở hữu (chủ đầu tư) công trình.

Chủ sở hữu có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu thang máy thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (thường là khi chung cư không thuộc diện bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư hoặc có ban quản trị nhưng ban quản trị thành lập tự phát, không theo quy định của pháp luật).

Thứ hai, ban quản trị nhà chung cư.

Theo Điều 103 Luật Nhà ở, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.

Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD (đã được sửa đổi, bổ sung), ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị... (khoản 6 Điều 17).

Như vậy, ban quản trị là một pháp nhân, với tư cách là người được giao quản lý công trình xây dựng đồng thời được giao quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, bảo dưỡng từ chủ đầu tư và cư dân đã đóng góp mà để công trình xây dựng hư hỏng, gây thiệt hại cho người khác thì ban quản trị phải bồi thường.

Thứ ba, đơn vị được giao quyền quản lý, vận hành hoặc thi công, bảo dưỡng công trình xây dựng.

Theo điểm đ khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở, ban quản trị nhà chung cư có quyền ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát, nghiệm thu hoạt động bảo trì này. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư (nếu đủ năng lực) hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện.

Trong trường hợp này, nếu đơn vị nào có lỗi trong việc thang máy hư hỏng thì đơn vị vận hành hoặc đơn vị thực hiện bảo trì... phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại.

Theo đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, luật sư khuyên chị Xuân cân nhắc việc khởi kiện ban quản trị chung cư hoặc chủ sở hữu công trình xây dựng (nếu ban quản trị chung cư không được thành lập theo đúng quy định của pháp luật hoặc tòa nhà vẫn thược về chủ đầu tư công trình) tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, đồng thời cần cung cấp cho tòa án các tài liệu, chứng cứ chứng minh các thiệt hại đã xảy ra. Sau khi thụ lý, tòa án sẽ tiến hành xác minh, làm rõ trách nhiệm bồi thường của các chủ thể có liên quan.

Như vậy, chủ sở hữu – người sử dụng trong nhà chung cư có thể tham khảo các nội dung quy định nêu trên để có hướng giải quyết, khi gặp các vấn đề tương tự.

Nhóm biên tập tin, bài HudlandTS.